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北京盈科（厦门）律师事务所（以下简称“盈科”）自 2013 年 4 月开

始到 7 月为止，已经陆续接受厦门闽南古镇 156 位业主的委托，追究翔鹭

（厦门）房地产开发有限公司（以下简称“翔鹭”）在闽南古镇商品房中

逾期交房的违约责任。接受委托以来，盈科积极组成律师团队、管理团队，

团队成员分工明确，有计划有策略地为业主完维权，以期维护各位业主最大

的权益。

从 7 月 15 日开始，对于我们具体工作的进展，以及业主们关心的法

律问题，我们会以制作期刊的形式，不定期向业主们汇报工作情况。也期

望通过这种形式，让业主们了解、监督并完善我们的工作，欢迎业主们积

极与我们沟通，多提宝贵意见！

一、盈科的工作进展

㈠ 实地调查取证。

1、2013 年 4 月 9 日到 12 日，我们前往闽南古镇交房现场，陪同业主

交房，查看交房流程和细节，并给准备交房的业主提出如何防范交房风险

的法律意见。如在交房确认书上备注“保留本人追究翔鹭开发商逾期交房

的法律责任”等。

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2、2013 年 4 月 12 日，在团队仔细分析购房合同内容的基础上，发现

闽南古镇当前并不完全符合交房条件（见附图一）。于是我们迅速采取证

据保全措施，并通知厦门鹭江公证处的工作人员前往现场做证据公证（见

附图二）。

3、2013 年 4 月到 7 月，多次陪同业主前往交房现场了解近期交房动

态。多次与开发商代表，招商公司负责人，其他办案律师交流，积极争取

调解机会，协调诉讼和招商工作。

㈡ 准备诉讼材料

在对本次逾期交房事件的发展动态充分了解的基础上，我们团队多次

开会分析现有掌握的证据，讨论法律法规的相关规定，总结以下诉讼策略

和计划：

1、对于已交房的业主。

已交房的业主，表明已初步认可翔鹭所交付的房屋（房屋有重大质量

问题除外），逾期时间相对确定，即从合同约定的交房日期起算到交房当

日为止，因此逾期赔偿金也相对确定，应尽早起诉。我们于 2013 年 4 月

24 日将起第一批已交房业主的起诉材料交于厦门海沧法院，目前等待法院

的开庭通知。

2、对于未交房的业主。

首先，根据我们掌握的证据，翔鹭通知交房时，闽南古镇并不完全符

合交房条件，业主可以合法拒绝交房。我们于 2013 年 5 月 8 日开始，陆

续给翔鹭发了 84 封律师函（见附图三），要求：A 翔鹭赔偿业主逾期交房

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的损失；B 宣告因闽南古镇不符合交房条件本人拒绝交房。

该律师函的作用：A 主动规避业主未交房的法律和商业风险;B 对律师

函进行了公证（公证书还未送达，下一期附图），作为开庭的证据之一。

其次，发送律师函后，我们积极和翔鹭法务部沟通，寻求调解。但翔

鹭的回复为“业主人数众多，无论哪个方案都会有人不接受，目前公司不

愿意调解”。

最后，准备起诉材料。未交房的业主可以延长逾期时间，避免交房后

未出租的损失，也可以相对主动的观察事件走向。我们会陆续把未交房业

主的起诉材料报到法院。

㈢ 委托内容之外的工作

1、2013 年 4 月 18 日，我们在厦门市湖里区殿前街道办的邀请下，参

加第一次业主和翔鹭的调解大会，会上盈科律师代表业主方的提出三点诉

求，并积极和街道办的领导和翔鹭代表磋商，但翔鹭代表态度强硬，表示

翔鹭未违约，不予主动赔偿。

2、2013 年 5 月 12 日，我们在厦门汉格置业有限公司戴总的邀请下，

参加业主大会。在会上，解答业主关于本事件的法律问题，并协助选出各

地业主代表。

3、2013 年 5 月 23 日，我们前往厦门市湖里区殿前街道办询问闽南古

镇业主代表会成立相关事宜，并反馈给业主代表，沟通后续工作步骤。

4、2013 年 4 月至今，协助业主了解招商动态，并积极利用电话、邮

件、qq 等多种方式回复业主的疑问，并给出相关的意见指导。

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二、闽南古镇业主法律问题答疑

㈠ 翔鹭为什么要否认逾期交房？他们是掌握了充分的证据吗？

在商品房买卖关系合法有效的前提下，开发商逾期交房，是常见的违

约行为。在厦门地区，如建发、明发、中骏等一些比较大的开发商，也常

常出现逾期交房的情形。但通常情况下，开发商会积极与业主们协商，主

动赔偿。翔鹭在此次事件中，从一而终的表现出强硬的态度，原因是多方

面的。据我们分析，本次逾期事件涉及人员众多，逾期时间较长，若一次

性主动赔偿，赔偿金额近亿，加上翔鹭内部人事变动，外部与招商公司关

系恶变等等原因，作出当下的反应也属正常。

而在本次事件中，翔鹭逾期交房事实明显，严重违反合同约定，按照

法律规定和合同约定应向业主支付赔偿金，业主们无须担心和质疑。即使

翔鹭有“由于不可抗力导致交房迟延”的合理延期理由，也要负举证责任，

而据法律和合同对“不可抗力”的要求，翔鹭实难举证可以延期 10 个月。

翔鹭不主动赔偿，又不明确解释原因的行为目的在于先让大家交房，再以

诉讼拖延赔偿时间。

㈡ 为什么要诉讼？

在我们处理的众多逾期交房的案例中，开发商对于逾期赔偿的态度至

关重要。翔鹭在街道办的调解中，在我们的主动求和中，甚至在法院的诉

前调解中，都表现出不予调解，目前对于逾期赔偿，只能通过诉讼。

㈢ 未交房的业主收到翔鹭的催交房函，怎么办？要不要去交房？

我们代表未交房的业主在收到催交房函之前已经给翔鹭发了律师函，

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提前规避未交房的己方责任，收到该函的业主无须担心。

对于要不要交房，根据目前的情况，我们的建议是先不交房，原因如

下：1、据我们掌握的证据，可以在起诉时延长逾期时间，尽量挽回未出

租的损失；2、目前招商无实质性进展，一旦交房，不仅需要自己承担物

业费等，还不能避免无法出租的损失；3、交房只是一个手续问题，可以

结合诉讼和招商的进展，特别是招商顺利后，再去交房不迟。

当然，若为了配合业主代表成立业主委员会等其他合理的原因，需要

满足一定交房数量时，可以由业主代表协调大家进行交房，我们愿意协助

业主代表的工作。

㈣ 为什么到现在还没有开庭，没有结果？你们律师是不是跟翔鹭

串通好了损害业主的利益？

我们从 4 月底第一批起诉材料报到海沧法院后，向法院全面反映案

件情况。法院也同时接收了其他律师的起诉材料，意识到本案件属于群体

性事件，又涉台，需要慎重处理。在政府的指导意见下，法院希望尽量调

解结案。法院通知律师签了预立案调解申请书，即先接收我们的立案材料，

并没有正式立案，等法院先介入调解后，依情况通知律师正式立案。按照

厦门法院的规定，法院可以在 2 至 3 个月内决定是否立案，如遇特殊情况

还可酌情延长。但是翔鹭逾期事实已达到立案标准，我们已经积极跟法院、

其他代理律师沟通，希望法院能在近期正式立案。只有待法院立案后，才

能开庭（民事诉讼流程见附图四）。

盈科律师事务所作为一家全球化律师服务机构，致力于为客户提供全

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球商务法律服务。总部设于北京，目前在国内已有 20 家分所，外海有 16

家分所。我们非常认真且慎重的对待闽南古镇项目，并非单纯为了本次诉

讼纠纷，我们希望可以和各位业主保持长久合作关系，以期在未来的生活

工作中，为大家提供法律服务。因此，我们本次挑选了管理团队 4 人，律

师团队 6 人组成服务团队，分工明确地为委托我们的业主提供法律服务，

但因本次事件人数众多，涉及利益关系复杂，结果未必一日而成，希望业

主可以耐心的等待诉讼结果，并再次提醒大家当前的重点在于招商，这才

是影响闽南古镇长远发展的根本。

最后，需要强调的是，盈科到目前为止，未给翔鹭提供过任何法律服

务，服务团队里也没有任何个人关系，且根据律师职业守则，无论哪位代

理律师，既然首先接受了业主的委托，就不能再私下与翔鹭就本案达成任

何有损业主利益的协议。我们不会为了利益罔顾法律，也请业主既然委托

了我们，就要跟我们统一战线，信任我们，共同追求最利于业主利益的结

果。

关于本案的任何法律问题，请随时与我们联系！

项目总监 柯欣律师

地址：福建省厦门市思明区鹭江道 2 号厦门第一广场 18 楼

手机（Mobile）：+86-15260225350

邮箱（E-mail）：kexin@yingkelawyer.com

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