“借名”买房有四大风险

　　为了享受首套房的优惠折扣，而借用他人名义买房，其实存在很多风险。福建信海律师事务所林敏辉律师提醒，借用他人名义买房，很容易产生法律纠纷，容易带来四大风险。首先，如果名义产权人反悔，出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难。其次，如果名义产权人有对外债务，债权人可以要求法院查封并拍卖该房产;再次，如果名义产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承;第四，如果银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同。在这些情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。而且，即使名义产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将名义产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下，也要负担相应的税费。

　　林敏辉还说，对于这类借用他人名义买房所产生的纠纷，由于法律上首先推定不动产权属证书上的登记人是产权人，作为实际购房人要推翻法律上的这种推定，必须提供充分的证据来证明实际购房人与名义产权人是一种委托代理关系，同时还必须有证据证明购房款是实际购房人直接支付的。这些证据最好在纠纷发生前就准备好，在纠纷发生后再去收集这些证据往往会很困难。

借壳协议是否有效

【案件重现】
许多人都听说过“借壳上市”，但很少有人听过“借壳”买房吧？下面要说的就是一个“借壳”买房的典型案例。赵甦是政府某日资企业主管，自200年开始投资房产，先后在中山区、沙河口区和旅顺买了三套商品房。2005年9月，赵甦得知其单位同事钱某（已婚）获得了购买经济适用房的资格，遂与其协商，由自己顶替钱某购买经济适用房。双方签订了《关于经济适用房产权的协议书》，约定“赵甦以钱某的名义购买经济适用房；由赵甦支付房款及一切税费；房屋虽登记在钱某名下，但赵甦拥有该房屋的所有、使用、收益、处分的权利；赵甦一次性向钱某支付3万元补偿金”。协议签订后，双方均依约履行了协议，赵甦以人民币16万元购得了该经济适用房，该房屋登记在钱某名下，但一直由赵甦管理和出租。2008年6月，意想不到的事情发生了，钱某的妻子因为与丈夫感情不和，到法院起诉离婚并要求分割丈夫名下的经济适用房。前日，赵甦来所里咨询，钱某的妻子是否有权分割房屋？                                                                                    
【律师分析】
在本案中，赵甦和钱某签订的《关于经济适用房产权的协议书》是否具有法律效力呢？根据《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房，购买经济适用房的的家庭必须符合一定的条件。本案中，赵甦并不符合购买经济使用房的条件，却享受了国家的政策优惠，以国家限定的价格购买房屋；钱某明知赵甦不具有购买经济适用房的资格，为了私利答应由赵甦” 顶替”自己购买经济适用房。钱某和赵甦的行为是损害社会公共利益的行为，根据《合同法》第五十二条第（4）款的规定，二人签订的《关于经济适用房产权的协议书》应属无效合同。
那么，钱某的妻子是否有权分割房屋呢？根据《物权法》第九条、第十四条的规定，不动产物权的设立自登记之日发生法律效力。该经济适用房登记在钱某名下，是发生在钱某与妻子婚姻存续期间的，因此，该经济适用房应当属于夫妻共同财产，离婚时，双方应依法对该财产进行分割。                              
【法院判决】
法院经过审理，最终判决该房屋属于钱某夫妻的共同财产，将该房屋判归钱某所有，钱某向其前妻支付18万元补偿金（该房屋当时的市场评估价格为36万元）。但根据实际情况，赵甦确系该房屋的实际出资人，钱某夫妇取得该房屋的所有权属不当得利，因此，钱某应返还赵甦16万元购房款及利息。
【后记】
赵甦和钱某之间的协议最终被法院认定无效，虽然法院判决钱某返还赵甦16万元购房款及利息，但当时该房屋的市场估价已经达到了36万余元，这中间的损失由谁来承担呢？建议读者还是不要妄图钻法律的空子吧。