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    我们分析了岛内买房,从确定性角度,买地铁盘更稳,思明区有些学区不错,又有地铁,且是楼梯房社区
    减小字体 增大字体 作者:公众号转载  来源:公众号  
    发布时间:2021-10-05 08:14:24

     【天哥问答】

    问题:请问天哥,厦门哪里有投资机会?
    答:上期,我们分析了岛内买房,从确定性角度,买地铁盘更稳,思明区有些学区不错,又有地铁,且是楼梯房社区,单价也便宜的楼盘,未来还是有价值的,无论短期价值还是长期价值
    厦门岛外,未来保值两要素:学区+地铁,学区是指该区中等偏上学区。保值,指的是能够抵御通货膨胀或利息。同安环东海域顶级学区除外。
    今天,我们继续谈谈厦门,福州和泉州的朋友莫急。
    【理解厦门价格逻辑】
    上期,我们谈到,厦门岛内的价格体系无限接近深圳罗湖,并分析了深圳罗湖的房价走势逻辑。今天,我们从城市板块价值角度,继续理解厦门价格体系。
    从吸血(辐射)角度,厦门岛内类似深圳南山,吸血全市购房者;岛外则是各自吸血各区。南山定位深圳科创中心,产业聚集,总部云集,教育发达(学区很好)。厦门的大企业基本都在岛内,企业总部也汇聚岛内,教育发达。由于岛内和岛外各区四通八达,加上岛内外教育不均衡,招生政策不均衡,所以岛内是厦门房产价值高地。
    岛内的资金密度,人口密度,地均GDP密度均是遥遥领先。如果岛外买房,最多只能保值外,那么岛内才有机会真正暴击
    厦门岛内价格梯队,思明西部/会展北/五缘湾是第一梯队。思明学区云集,即使多校划片,也改变不了优质学区云集的现状,升学率、优秀率非常理想。而岛内其它梯队,主要是由学区和楼龄在综合影响背后的价格。
    如果岛外不能代替岛内,在某个宏观领域称王,那么岛内永远是价格高地。深圳罗湖定位是国际消费中心,福田是金融中心,南山是科创中心,宝安是前海外溢,厦门呢?厦门行政中心在岛内,总部企业在岛内,金融中心在岛内,在十四五规划中,厦门岛外发展的概念是新城概念,并无全市中心定位,这点对于分析厦门房产投资逻辑至关重要!
    这个逻辑适用于其它城市。如泉州,泉州鲤城区定位是科教中心,丰泽区定位是行政中心,大泉州市级中心,正是因为两区定位各有千秋,所以未来两区房价能够互掰手腕。如武汉,光谷定位高科技产业中心,武昌定位商务中心,汉口定位是金融中心,所以光谷核心区、武昌核心区、汉口核心区房价互掰手腕。当然,每个城市的房价梯队并非简单据此来看,核心原则是这个城市不同板块房价能够互掰手腕的权重因子,在此不多作赘述,有机会再深聊。
    自此,答案清楚。厦门岛外房价未来会超过岛内吗?不能。
    再谈岛外,岛外的房价核心区在哪里?我们从十四五规划找答案,集美重点发展区域是集美新城,同安是环东海域,海沧是马銮湾新城和海沧湾,翔安新城就很多了,需要进一步深入分析。岛外各区新盘拿地价和预售价是一面镜子,能够反映出各区价值的差异。
    【理解厦门热点逻辑】
    我们先看岛外。
    岛外房价哪里涨的快?厦外集美校区服务片区、同一滨海和厦门实验中学服务片区,这是学区供需矛盾导致,这里都是热点板块。其次是教育配套规划升级区域,或者十四五规划的核心区域。
    热点分为真热点和伪热点。真热点是持久的,伪热点是短暂的。岛外新盘要销售,必然是社会聚焦热点,但是不是所有的盘是真热点。厦门的新盘逻辑,基本上都是老汉推车型,通常都是比二手房贵,一次次突破岛外价格天花板。好的新盘,往往会在开发期间,引入了好的学校,能够给社会大众带来持久的预期,或者是在核心规划区内,由规划来引领预期,又或者是地铁盘、海景盘等永久性关注点来吸引购买人群。而啥热点都没有的新盘,房子卖完后就销声匿迹了,这种就是伪热点。真热点不一定有投资价值,但是伪热点一定是最差的投资标的。
    岛外二手房补涨区域,往往就是学区+地铁型,或规划新城核心区,再或者是由于真热点新盘带来的周边二手房配套升级导致。岛外二手房不怎么涨的盘,并不一定是卖不动的盘,往往是角落盘,或者是学区不好的盘,或者是有重大缺陷的盘。
    所以,岛外买房,有经验的厦门朋友,往往会看新盘周边规划,看看会不会给周边二手房带来配套升级。有一类朋友,往往会提前关注控规,看看哪些小区周边有住宅地块和教育地块。上期我们说到,岛外学区+地铁盘是真热点区域,具备长跑效应。如果目前只有地铁(或规划地铁),就得研究周边有没有规划学校
    岛外买房,专业要求度比岛内要高。因为楼市分化时代,岛内是吸血型。
    岛内热点逻辑,往往是拆迁预期、规划预期、打新预期等等。热点逻辑,从务实角度来讲,本质就是板块逻辑,将一个区的个个区域分为个个子单元板块,逐个研究。岛内,由于学区属性的天然优势,大部分区域都是热点区域。
    【理解厦门调控逻辑】
    厦门是典型的土地财政城市,其实也没啥,大多数一二线城市都是如此。地铁、机场、桥梁都很费财力,人口快速涌入的城市需要更多公共配套建设诸如学校、公园、文体设施建设等。
    厦门好地块卖一块少一块,所以厦门也在通过大力拆迁,来供应新的地块,因为稀缺,所以卖价很高,大家自行体会。调控的前提绝对不是革自己的命,要建立在土地财政健康有序增长的前提之下。
    调控分为全国调控和地方调控。全国调控往往一盘棋,比如二手房限贷,直接捏住牛鼻子。地方调控,则如上面所说,适而有度,不能影响土地财政,与之最直接关联的是新房销售。所以地方最关注的往往就是新房销售去化周期。新房去化慢,库存去化周期久,往往下次拍地时流拍或底价成交,这是地方不愿意看到的。因此,地方调控,往往是针对二手房调控,对开发商这块相对宽松些。而二手房调控,由于置换链条会影响到新房去化,所以也会松弛有度。
    比如2017年暂停委托公证,后面偷偷放开;比如2019年初趁着买房需求旺盛,通过亲儿子的品牌效应叠加少许涨幅来刺激楼市;比如办理技能落户如XX师来解决购房资格等。这点来说,其实和全国各城市调控政策基本一样的,并不奇怪,而最让人担心的是,全国有些城市让一些平台取消了二手房成交记录,或公布二手房指导价,相信厦门不会这么做。
    事实上,取消二手房成交记录并非明智之举,是双刃剑。实际来看,是明显利于新盘成交的,但是也会间接影响二手置换链条。北京今年上半年老早就下架了成交记录,深圳不但下架了二手房成交记录,连二手房真实在售价都没了,广州也于9月下架了二手房成交记录。上海自2021年3月隐藏成交记录,9月份又公布了二手房成交记录。
    上海举动,让全国所有购房者心中舒了一口气。毕竟,看不到成交记录,买房犹如盲人摸象,有实力的购房者会买新房,想换房的购房者就痛苦了,因为看不到二手房成交记录,肯定会对自己卖房有影响,毕竟买房者连“淘笋”都没机会了。
    像泉州就下架了二手房成交记录,这肯定会严重影响到泉州二手房交易效率,好在泉州新房二手房倒挂,暂时还可以支撑一段时间。而对于公布二手房指导价的城市,也是扣人心弦,比如深圳,指导价一年一定,下一次指导价会比上次指导价高还是低,高多少还是低多少呢?未来会不会一直不取消?其它二手房交易指导价的城市呢?这些都会严重影响到购房者心理预期。
    厦门一向比较低调,手段也没那么“粗暴”,对于购房者来说,相对友好得多。
    【理解厦门未来涨幅逻辑】
    全国来看,这轮涨幅虽然妖,但是幅度大不如从前,尽管经营贷大行其道,利率超低。深圳南山平均涨幅也就50%,和以前翻倍差很远。当楼市从普涨时代进入分化时代,注定了这个趋势。有理由相信,下一轮涨幅比这一轮涨幅还要低。
    过去十年,我国GDP翻番,而新一轮十四五规划来看,2035年GDP翻番,这主要是由于我们GDP已高,增速在变缓。深圳十四五规划及2035年远景目标纲要明确提出,到2035年GDP翻番。陕西省也是同样目标。泉州GDP目标是2035年为2020年的2.8倍,厦门和福州没有明确具体目标。
    按照上头提出的房价增速和GDP增速相适应的精神,未来房价增速放缓是大势所趋,楼市分化一定会更加严重。厦门未来买房,专业性会更强,闭眼买房时代悄然落幕。
    但是,房价依然会继续涨,因为通货膨胀是稀释天量债务的最好工具。涨幅多少更多取决于购房者的专业度。换个角度来说,阶层固化也会越来越严重。
    由于时间关系,今天就分享到这里,能够领悟多少,就看各位的天赋了。有句话说的挺好,如果房产投资做的好,我们现在奋斗一年,相当于下一代少奋斗5年。房价不会就此止步,能不能给下代创造好的起点,就靠各位努力了。

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