【天哥问答】答：上期，我们分析了岛内买房，从确定性角度，买地铁盘更稳，思明区有些学区不错，又有地铁，且是楼梯房社区，单价也便宜的楼盘，未来还是有价值的，无论短期价值还是长期价值。厦门岛外，未来保值两要素：学区+地铁，学区是指该区中等偏上学区。保值，指的是能够抵御通货膨胀或利息。同安环东海域顶级学区除外。上期，我们谈到，厦门岛内的价格体系无限接近深圳罗湖，并分析了深圳罗湖的房价走势逻辑。今天，我们从城市板块价值角度，继续理解厦门价格体系。从吸血（辐射）角度，厦门岛内类似深圳南山，吸血全市购房者；岛外则是各自吸血各区。南山定位深圳科创中心，产业聚集，总部云集，教育发达（学区很好）。厦门的大企业基本都在岛内，企业总部也汇聚岛内，教育发达。由于岛内和岛外各区四通八达，加上岛内外教育不均衡，招生政策不均衡，所以岛内是厦门房产价值高地。岛内的资金密度，人口密度，地均GDP密度均是遥遥领先。如果岛外买房，最多只能保值外，那么岛内才有机会真正暴击。厦门岛内价格梯队，思明西部/会展北/五缘湾是第一梯队。思明学区云集，即使多校划片，也改变不了优质学区云集的现状，升学率、优秀率非常理想。而岛内其它梯队，主要是由学区和楼龄在综合影响背后的价格。如果岛外不能代替岛内，在某个宏观领域称王，那么岛内永远是价格高地。深圳罗湖定位是国际消费中心，福田是金融中心，南山是科创中心，宝安是前海外溢，厦门呢？厦门行政中心在岛内，总部企业在岛内，金融中心在岛内，在十四五规划中，厦门岛外发展的概念是新城概念，并无全市中心定位，这点对于分析厦门房产投资逻辑至关重要！
这个逻辑适用于其它城市。如泉州，泉州鲤城区定位是科教中心，丰泽区定位是行政中心，大泉州市级中心，正是因为两区定位各有千秋，所以未来两区房价能够互掰手腕。如武汉，光谷定位高科技产业中心，武昌定位商务中心，汉口定位是金融中心，所以光谷核心区、武昌核心区、汉口核心区房价互掰手腕。当然，每个城市的房价梯队并非简单据此来看，核心原则是这个城市不同板块房价能够互掰手腕的权重因子，在此不多作赘述，有机会再深聊。自此，答案清楚。厦门岛外房价未来会超过岛内吗？不能。再谈岛外，岛外的房价核心区在哪里？我们从十四五规划找答案，集美重点发展区域是集美新城，同安是环东海域，海沧是马銮湾新城和海沧湾，翔安新城就很多了，需要进一步深入分析。岛外各区新盘拿地价和预售价是一面镜子，能够反映出各区价值的差异。岛外房价哪里涨的快？厦外集美校区服务片区、同一滨海和厦门实验中学服务片区，这是学区供需矛盾导致，这里都是热点板块。其次是教育配套规划升级区域，或者十四五规划的核心区域。
热点分为真热点和伪热点。真热点是持久的，伪热点是短暂的。岛外新盘要销售，必然是社会聚焦热点，但是不是所有的盘是真热点。厦门的新盘逻辑，基本上都是老汉推车型，通常都是比二手房贵，一次次突破岛外价格天花板。好的新盘，往往会在开发期间，引入了好的学校，能够给社会大众带来持久的预期，或者是在核心规划区内，由规划来引领预期，又或者是地铁盘、海景盘等永久性关注点来吸引购买人群。而啥热点都没有的新盘，房子卖完后就销声匿迹了，这种就是伪热点。真热点不一定有投资价值，但是伪热点一定是最差的投资标的。
岛外二手房补涨区域，往往就是学区+地铁型，或规划新城核心区，再或者是由于真热点新盘带来的周边二手房配套升级导致。岛外二手房不怎么涨的盘，并不一定是卖不动的盘，往往是角落盘，或者是学区不好的盘，或者是有重大缺陷的盘。所以，岛外买房，有经验的厦门朋友，往往会看新盘周边规划，看看会不会给周边二手房带来配套升级。有一类朋友，往往会提前关注控规，看看哪些小区周边有住宅地块和教育地块。上期我们说到，岛外学区+地铁盘是真热点区域，具备长跑效应。如果目前只有地铁（或规划地铁），就得研究周边有没有规划学校。岛外买房，专业要求度比岛内要高。因为楼市分化时代，岛内是吸血型。岛内热点逻辑，往往是拆迁预期、规划预期、打新预期等等。热点逻辑，从务实角度来讲，本质就是板块逻辑，将一个区的个个区域分为个个子单元板块，逐个研究。岛内，由于学区属性的天然优势，大部分区域都是热点区域。厦门是典型的土地财政城市，其实也没啥，大多数一二线城市都是如此。地铁、机场、桥梁都很费财力，人口快速涌入的城市需要更多公共配套建设诸如学校、公园、文体设施建设等。厦门好地块卖一块少一块，所以厦门也在通过大力拆迁，来供应新的地块，因为稀缺，所以卖价很高，大家自行体会。调控的前提绝对不是革自己的命，要建立在土地财政健康有序增长的前提之下。
调控分为全国调控和地方调控。全国调控往往一盘棋，比如二手房限贷，直接捏住牛鼻子。地方调控，则如上面所说，适而有度，不能影响土地财政，与之最直接关联的是新房销售。所以地方最关注的往往就是新房销售去化周期。新房去化慢，库存去化周期久，往往下次拍地时流拍或底价成交，这是地方不愿意看到的。因此，地方调控，往往是针对二手房调控，对开发商这块相对宽松些。而二手房调控，由于置换链条会影响到新房去化，所以也会松弛有度。
比如2017年暂停委托公证，后面偷偷放开；比如2019年初趁着买房需求旺盛，通过亲儿子的品牌效应叠加少许涨幅来刺激楼市；比如办理技能落户如XX师来解决购房资格等。这点来说，其实和全国各城市调控政策基本一样的，并不奇怪，而最让人担心的是，全国有些城市让一些平台取消了二手房成交记录，或公布二手房指导价，相信厦门不会这么做。事实上，取消二手房成交记录并非明智之举，是双刃剑。实际来看，是明显利于新盘成交的，但是也会间接影响二手置换链条。北京今年上半年老早就下架了成交记录，深圳不但下架了二手房成交记录，连二手房真实在售价都没了，广州也于9月下架了二手房成交记录。上海自2021年3月隐藏成交记录，9月份又公布了二手房成交记录。上海举动，让全国所有购房者心中舒了一口气。毕竟，看不到成交记录，买房犹如盲人摸象，有实力的购房者会买新房，想换房的购房者就痛苦了，因为看不到二手房成交记录，肯定会对自己卖房有影响，毕竟买房者连“淘笋”都没机会了。像泉州就下架了二手房成交记录，这肯定会严重影响到泉州二手房交易效率，好在泉州新房二手房倒挂，暂时还可以支撑一段时间。而对于公布二手房指导价的城市，也是扣人心弦，比如深圳，指导价一年一定，下一次指导价会比上次指导价高还是低，高多少还是低多少呢？未来会不会一直不取消？其它二手房交易指导价的城市呢？这些都会严重影响到购房者心理预期。厦门一向比较低调，手段也没那么“粗暴”，对于购房者来说，相对友好得多。全国来看，这轮涨幅虽然妖，但是幅度大不如从前，尽管经营贷大行其道，利率超低。深圳南山平均涨幅也就50%，和以前翻倍差很远。当楼市从普涨时代进入分化时代，注定了这个趋势。有理由相信，下一轮涨幅比这一轮涨幅还要低。过去十年，我国GDP翻番，而新一轮十四五规划来看，2035年GDP翻番，这主要是由于我们GDP已高，增速在变缓。深圳十四五规划及2035年远景目标纲要明确提出，到2035年GDP翻番。陕西省也是同样目标。泉州GDP目标是2035年为2020年的2.8倍，厦门和福州没有明确具体目标。按照上头提出的房价增速和GDP增速相适应的精神，未来房价增速放缓是大势所趋，楼市分化一定会更加严重。厦门未来买房，专业性会更强，闭眼买房时代悄然落幕。但是，房价依然会继续涨，因为通货膨胀是稀释天量债务的最好工具。涨幅多少更多取决于购房者的专业度。换个角度来说，阶层固化也会越来越严重。由于时间关系，今天就分享到这里，能够领悟多少，就看各位的天赋了。有句话说的挺好，如果房产投资做的好，我们现在奋斗一年，相当于下一代少奋斗5年。房价不会就此止步，能不能给下代创造好的起点，就靠各位努力了。
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