真叫卢俊：2019年最后五个买房建议

虽然还在10月，但是什么让我感觉2019年快要过完了呢，就是各个平台开始卖日历了。

嗯，各种款式的，那山呼海啸的感觉，我仿佛明天就要开撕2020了一样

不过好吧，既然如此，那就写一篇比较有结尾意义的文章吧，今年最后五个买房建议

既然是最后五个，那就应该算是底线思维，在这样的基础上可以各自发挥，但是这五个建议希望大家不要破了

这也是作为朋友的我特别想和大家说的

01、稳定的政策就是最好的市场

各位看仔细这段话，在我的眼里，什么样的楼市市场是比较好的市场，就是一直严格的政策市场或者一直宽松的政策市场在我眼里都是特别好的城市氛围

如果一个城市保持购房政策严格，比如说上海，比如说长沙，那就说明第一这个城市的能级或者潜力特别好，而且已经很明显了，所以要用政策控制住，换言之就是房价被低估的市场

如果你拥有购买资格那么就是买到价差。

如果说一个城市特别开放包容，落户和买房都是敞开式的，比如说深圳比如说珠海，那就说明这个城市在持续的导入外来人口，未来的活力是具备保障的

如果再配上这个城市的规划有概念且有落实的部分，那未来的空间也是肉眼可见的

那换句话来说，什么样的城市我是比较担心，就是最近2年楼市政策一直在变化的

不论是颁布宽松的还是颁布严格的，太过动荡的政策本质上说明楼市过去犯过比较明显的错误，而政策某种程度上不会纠正错误而是抑制错误，所以这个时候你进去，就是为错误买单

当下市场，只要城市进入稳定的节奏，楼市已经比较温和了，那么城市发展就在进入正向的良性循环，这样的城市不会太差

02、小心二手供应激增的城市

这是一个很多人会忽略的角度。在楼市已经很长时间在一个模式里运营，就是一线城市二手房绝对是主力，占据总成交的70%，一手房的份额越来越少。

然后其他城市基本上都是一手房为主导，二手的比例是很低的，二线的可能20%-30%，很多三线城市甚至还没有二手市场

这种逻辑是因为在这些城市房地产发展周期不够长以及市场主力供应结构导致的

但是这个微妙的变化在2018年开始就慢慢改变了，我们监测到一些数据，就是在链家分布的城市，二三线城市的二手房供应量开始激增

而这个激增的原因就是最近5年的一手房一直维持在天量成交，而这些成交量如今都慢慢的成批交房然后变成二手房。最显而易见的就是杭州苏州这样的新一线

这种现象和一线城市有什么不一样，一线的供应量是慢慢起来的，所以没有这样激增的过程，另外一线的产品力是慢慢提升的，所以一手的产品力还是比二手要强一点。

但是二三线不一样，次新房的品相都要比肩甚至超过一手

这最大问题就是会对市场定价产生干扰，用户拥有选择之后就会对比。这个时候你不论是进去买一手还是买二手，这种定价干扰就会一直存在。

最头疼的是在涌入买一手的，未来你的接盘人会比现在的你更加纠结，那个时候让接盘人买一手还是买你手里的二手，你需要更多的理由

虽然说这不是一个致命的问题，但是会让不少房产持有者很难受，整体的定价逻辑我目测还需要2年的时间才会有沉淀

03、认准一些扎根型企业的城市布局

有一些开发商的布局其实是值得很多购房者学习和借鉴的，比如说万科、融创、金茂这些企业

这些企业各有特质，但是最大的特质就是，不太去太多的城市，但是但凡去的就不会走，一直在这个城市开发。这说明什么，说明这些城市可以长线开发，而且觉得未来的房子会越来越好越来越贵，只有这样他们才会去

要知道这些都是他们投入很多钱真金白银市调出来的，所以你只要跟着进就可以了

特别是他们在这个阶段新进的城市，一定是看到了极大的空间才会去，所以我很多时候会建议如果这些品牌在一个城市第一个项目，其实大家可以闭着眼睛买

因为第一说明这个城市不错，第二既然是第一个项目人家总归要做口碑品牌，这些房企也做过好产品，所以都还会比较有保障

而且说的再直接点，现在买了你就一进一出，别人后面还有新项目给你抬价格，不是一件很好的事情么

当然这里有个前提，是市场化招拍挂拿地进入的哦，不是兼并收购拿的项目，不是说这种项目不好，而是这些项目不是市场化判断下的选择，背后可能就是两个老板一顿饭的事情

这种情绪化的决策老板做做就好，我们就还是多看看吧

04、远离大而全，相信概念清晰的地段价值

这个也是最近看盘时候发现的，特别是在上海

看盘多的人可能发现，你去每一个售楼处，他们的平面图告诉你的当下区位，好像都是最好的，这个地段从配套，规划以及各种利好都是最好的。楼盘看多了可能会差异到底什么才叫好地段哪个是差的

而这样的大而全的包装式概念在如今楼市里出现了各种各样的问题

仔细看看现在热销的一些地段，上海比较有保障的，要么大虹桥，要么临港，要么前滩，都是这种定位非常精准的清晰概念的地段。

反而看普陀的真如也好长风也好，这么好的位置，上海中环，放在以往这种地段价值可以吹上天，但是这种伪概念包装出来的所谓市中心或者城市副中心的概念，如今都遇冷了

所以这也是所有购房者需要注意的，你去一个盘，他们描述地段一定是各种好，但是一定要尽可能远离大而全但是没有记忆度的项目

时刻的问自己这个项目地段有什么别人没有的，差异性的，特别强的，实实在在的

如今反而是真正意义上步行可达的地铁房要好卖了，那种所谓的车程几分钟可以到什么商圈的不好卖了；真正意义上的学区房好卖了，那种所谓的商圈氛围社区品质不好卖了；在郊区也是有原住民的好卖了，倡导可以导入外来人口的不好卖了……

所有的一切都往真实的角度去靠拢，所以特别是对于投资盘，地段上的不可替代在哪里是需要额外留意的

05、相信自住带来的投资价值

这句话什么意思，给大家举一个例子，最近去看上海一个我认为一个绝版豪宅类项目，开发了五六年了，总价从3000万到5000万为主吧。每次拿出来都是三个小时卖完。

我问为啥，他和我说了一个数据，说上海一年能够到3000万的房子拿出来卖的只有几百套，而上海上亿身家的就有好几千个，更别说全国了。

这样的房子是供需最缺的

而且这种产品在动荡楼市里是最稳定的，因为总有人需要，而且是真实需要，这些房子没人拿来空置，都是用来住的，正是因为如此反而保值性是最强的

这其实折射出一个事实，行业发展到现在确实有不少小区的投资客居多，而这些社区最后会有两个现象就是第一因为物业费交的不多所以社区品质下滑，第二二手房的竞争激烈所以价格上不去

这样的房子在淡市里是排名倒数第二位的，当然第一位就是老破小了，每次都要拿出来和大家强调下

这些房子是尽可能要规避的，特别是一些房票有限的城市。我会和一些朋友说，如果你只有一张房票，就买那个二手房抛盘少的小区，这种房子住着一定很舒服，你有什么事情要卖了也很快就会有人接盘

永远要相信房住不炒，所以也永远相信最后自住价值的房子也最有投资价值

06、

最后再给一些点状的建议

1、不要出海，出海不是说没有机会，但是现在的环境，我认为出海的机会不属于普通人，如果有人告诉你，你是一个普通人但是你可以逆袭，那么多想想他为什么这么和你说

2、轰轰烈烈不如细水长流，警惕价格暴涨暴跌也同样小心成交量的突然提升和萎靡，这些都不是好现象，有耐力够持久和我一样的城市才是好城市

3、不要猜未来，因为猜不来，差不多有六成的房企老板都看不懂未来趋势，更别说我们了，小心江湖骗子

4、自己要有现金流，自己不要失业

最后一句：不要加杠杆、不要加杠杆、不要加杠杆，加了杠杆就是赌命，十赌九输，赢了也不要觉得赌是一件对的事情，你爱赌没人拦着你，但要记得愿赌服输以及自己有没有输的资本

差不多这些，希望大家可以慢慢发财

以上为正文，来自卢俊。最后再补一句，洗我稿的人要点脸啊，出去都自称是个v了，请自重