原创： 真叫卢俊

我一直觉得，对于当下买房和以前要有一些节点性的不同，因为世道不同，模式不同，所以每一个持有房产的个体做的决策都要有不同

我不太喜欢给模棱两可的答案，之前写过一些文章，比如说不要碰老破小，比如说普通人其实两套房也就够了，今天和大家说另外一个维度的观点

就是对于所有在上海居住拥有房产的朋友们，我还有一个建议，就像标题里说的那样，如果有可能的话，让自己每四年就换一次房子

这其实是一个看上去稍微有点突兀的观点，为什么一定要换房，为什么是四年不是三年不是五年，为什么每隔一个四年周期就要换一次，这其实不是各种拍脑袋的决定，有一些现象我认为推动我们做这样的决定

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要保持稳定换房节奏这个决定，本质上是这个赛道决定的，如今行业最大的变化就是赛道的基本面发生了变化

在上海楼市有两个数据和大家分享，第一个是很多人知道的，第二个可能没那么多人知道的。关于上海有多少人，大概2500万，未来几年也不会发生特别大的改变

上海有多少套房子，这个有统计局做过统计，大概750万套，这个数字未来也不会有太大的改变，因为增量土地日渐稀缺

所以当这两个数字相对稳定的时候我们再来对比下就会发生，其实从纯居住需求的角度上来看，其实上海不缺房子，每套房子哪怕只按照3人来计算，这个缺口其实也已经很小很小了

但是在上海是不是就没有买房需求了呢

那绝对不是，不然上海每年汹涌的成交量都哪里来的呢。我们发现这750万套的房子里结构性的断层非常厉害

有70%的房子属于老破小或者准老破小范畴，就是我们肉眼看上去房子的岁数都比我们要大的那些房子

这些房子已经跟不上我们的需求情况了，而且这些比例过高导致如今的上海进入到换房周期，这也是为什么上海的一手房市场全面进入到小三房时代，其他因素不说，两房的需求已经越来越小了

另外当我们认为上海进入换房周期这个赛道的时候，下一个问题就是，整个上海多少时间可以把所有的房子都轮转一遍

这个数据不好找，不过官方也做了这样的统计，基本上每年的换手率在2%-4%左右

另外值得注意的是，经过20年的周期，基本上已经把房子全部都换一遍了

过去20年的房子靠谁来换的，很简单靠上海强劲的外来人口导入推动的需求置换，在这个周期里老破小是不愁卖的，因为总价最低区位不错，所以外来人口总是有人愿意接盘，这也是为什么在过去20年不少炒房客拥有先上车的理论

而现在因为2500和750这两个数据都稳定了，而且整个上海轮转周期也完成了，所以某种程度上城市购房的逻辑也就变了

在外来人口没有持续性导入的前提下，未来行业就是进入到内部的优胜劣汰，大家卖掉不好的，去买那些好的，稀缺的，有独特标签的房子

这也是为什么之前和大家说不要碰老破小最基础的基调，因为这些业态的产品容易在这个周期里下沉变成被抛弃的产品，现在可能还没那么明显，但是当你如果买了老破小之后的五年时间，这样的泾渭可能就更加分明

当我们明白这个基调的时候，我们就要知晓几个原则，第一手头的房子够不够好以及这些房子和未来大家想要的房子有没有差距

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当我们明白这个逻辑，我们接着回答剩下的两个问题：为什么是4年，以及为什么每4年就要换一次

为什么是4年，这个观点也很有趣

大家知道上海的房东住一套房子的时间大概有多久么，我们统计了每套产证出让的前后时间，发现有两个波峰值

第一个是5年，第二个是8年，8年之后的卖房比例就非常非常低了，这说明一个问题，当一套房子你住过8年，可能你的人生上升通路也终止了，收入结构也稳定了，也习惯这套房子的大小和区域了，一切都习惯之后，未来的人生生涯你都会变得稳定和习惯

另外五年可能是一个比较重要的点，在一个家庭购入第一套房子之后，一般五年之内会有比较大的变化，不论家庭成员结构还是个人的收入能力等，绝大多数人都会在这个时间点选择换房

这个数字在分配在不同的区域的时候表现的会更加明显，核心是中心的换得时间长的，郊区的换得时间短了

当然你可以说市中心的门槛高，但是我更愿意理解为在郊区奋斗的年轻人更有可能靠自己的努力改变自己的居住环境。不过说到这里可以插一个题外话，就是奉贤这里的数据比较突兀，说明但凡住过奉贤的人都想要逃离，想要买奉贤的人多多小心

而5-8年以及8年之后这两个时间点就比较微妙，如果你在第五年不换房，很有可能凑合凑着就不换了，等到8年之后，大概这个时间点是家里小孩7岁左右才会考虑。而如果8年之后不换，那估计也就不换了

这就是趋势的力量，所以当我们明白这个数据的时候，我希望大家都可以稍微走在整个城市的前面半步，居住了4年的房子可以把自己列入换房周期内，因为多数人都会因为换房过上越来越好的生活，所以不要抗拒这样的改变

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好，很多人会说，4年这个截点不划算，因为上海满五和不满五的税费其实是不一样的，你房子的竞争力也会不同

当然，这个观点没有错，但是是否想过这个现象可能也存在以前。以前什么模式，就是以前的楼市发展，税费为什么贵，因为前后几年的房价差太多了，所以增值税这块满二不满五的前后差值的5.5%会产生大量的税费。

但是现在呢，我们在上海如今肉身感受的楼市现状，过去两年的房价是没涨了，特别是现在稍微有些点状政策放松的前提下房价也同样没涨

未来只要750和2500之间不会发生剧烈的变化，房价的波动是在可控范围之内的，所以如果涨幅可控，那么增值税这部分也就在可控范围之内，如果房价不涨这块税费也就没有

所以现在的朋友如果你买二手房，你买那些满两年的二手房，其实很划算的

这个道理在未来也会大概率沿用，所以不用太担心

当然可能还会有人问，但是前后的贷款政策不同的，首套3成，二套你就要七成了啊，前后首付的差距实在太大了

是的，这也是为什么我要说每4年就可以换一次房子，你第一次换房，从首套到二套，会有这样的问题，但是如果你是第二次换房第三次换房，其实就没有问题，下一套要七成，但是上一套你到手的现金总额也比较高因为银行贷款也同样只有三成

所以也就说，除了第一次换房比较累，未来你会越来越轻松，每次置换来的房子，然后你再加一点这几年自己的积蓄，你就会把房子换得越来越好

所以要么在自己的第一套房子就一步到位，从此就不换房子了，如果开始换了就要持续的换，把换房这件事当成一个周期稳定要做的一个解决方案

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最后说说我自己吧，我可能比我写的要更快一点，我基本上在上海的换房时间是2-3年，就是房子住两三年了我就置换一套。这也导致了很多朋友给我寄东西的时候总是会寄错地址

换房整体来说很累也很烦，会占据你很大的时间，但是整体来说生活也确实因为换房这样的节奏变得越来越好

第一次换房其实和第一次买房一样的紧张和恐慌，特别是房子卖了下一套还没买的时间段，人非常的没有安全感，但是经历过了之后发现，其实也就那样

大部分的焦虑和恐慌，都是因为我们把注意力放错了地方而已，拥有足够的经验，也就不会那么慌张

最近我又开始看房子了，我认为也是一个不错的时间点，一来产品力开始回归了，我看到不少房企都把做好项目当成最近的重点的，二来现在的市场供求关系比较稳定，客户和开发商相对均衡，作为一个个体是可以比较客观冷静的去选择项目

四年是一个比较好的时间点，规律性的换房不会增加自己的风险，反而会将手里的资产进行优化改良变得越来越好，从这点的角度上来说也是利大于弊

当然了，就像标题里说的，前面的四个字就是如果可以，以上的内容都是我的个人建议，每个人的情况不同需求不同，一切都要从自己角度出发，一个人认清自己最重要

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差不多就这样吧，最后祝大家可以慢慢发财，住到好房子以及在房子里过上自己想要的那种生活

以上为正文，来自卢俊。顺嘴说下，洗稿的都要点脸，出去也叫自己是V了，争取做个体面人，感恩感恩