近来，“包租包销”成为厦门房产中介业界热议的话题之一。
　　日前，在厦门市东浦路上，一家名为“屋间道”的房产中介公司挂出了“包租包销”的招牌，并拉来了车长11米的“加长悍马”在店门口助阵。开业10多天来，上门咨询者众。
　　“包租包销”并非新鲜事物。在过去楼市红火之际，许多开发商蜂拥推出“售后包租”的销售方式，倚仗市场暖风，各大中介门店也纷纷推出类似“包租包销”的模式。由于个中风险过大，“售后包租”被相关部门叫停，随着市场逐步转冷，中介门店推出的“包租包售”也逐渐淡出人们的视线。
　　如今，“包租包销”重现厦门楼市，在当前的市场环境下，这一模式能否吃得开呢？
　　包租包销的“硬筹码”
　　据“屋间道”店长刘斌介绍，该门店推出的“包租模式”具体为：业主与房产中介经磋商同意后，签订3-10年不等的租赁协议。协议规定，房产中介方按照与业主协定的每月租金价格，在协议规定的时间内，按月一次性向业主付清租金，并不再向业主收取其他任何费用；今后若因房屋租赁出现空档期等原因导致租金损失的，由房产中介承担。
　　“在协议期间，我们有权对房源进行装修，装修所涉及的一切费用由我们承担。”刘斌告诉记者，其公司与一些装修公司建立了合作关系，可以有效控制装修成本，同时，装修后的房子能租个好价钱。至于租赁期为3-10年的规定，他解释称，房屋装修成本不低，收回成本需要时间。
　　“许多投资者手头有五、六套房产，没时间管理，而且近期楼市不景气，房屋空置率较高，通过我们的包租模式，业主不仅省心，还能获得稳定的租金收入。”刘斌认为。
　　至于“屋间道”推出的“包销模式”则是：业主与房产中介经磋商同意后，房产中介方向业主承诺在90天之内以双方约定的价位出售房产。如果房产中介方顺利履约，便可向房产买方收取一定比例的佣金，同时根据房源优劣情况，适当向房产卖家(即原业主)收取一定比例的佣金；若不能履约，房产中介方须向业主赔偿相应的违约金，违约金额由双方协商确定。
　　“包销房屋一般向房产买家收取2.5%的佣金，具体还要依据房源的综合情况来定。”刘斌介绍说，在当前的市场环境下，大多数房产中介向买方收取的佣金比例也就是2.5%的水平。
　　对于房产包销，刘斌显得信心满满。他介绍说，一旦达成包销协议，该公司会向客户重点推荐这些房源。“比如我们一个月大概能销售多少套，我们就先推荐这几套。我想基本都能卖出去。”
　　“表面上看，‘包租包销’模式很简单，推行起来其实不然。”刘斌告诉记者，该模式的推行需要有强大的后盾，只有进行统一管理，才能做好一系列后续服务。
　　“我们就有强大的后盾。”在刘斌看来，“屋间道”能够顺利推行“包租包销”模式的“硬筹码”主要有二：其一，“屋间道”是明大集团旗下的公司，集团公司资金实力雄厚，并与多家装修公司有着紧密的合作关系；其二，该门店虽然仅有四、五个人在负责，但这些人在厦门房产界摸爬滚打多年，销售能力强，最重要的，他们手头握着“一批稳定的房源和客户资源”。
　　业主与中介的共赢？
　　自“屋间道”挂出“包租包销”招牌以来，业界议论者众。不少人表示，如今楼市低迷，“屋间道”敢于逆市推出“包租包销”模式，多少有些“吃螃蟹”的勇气。厦门银聚集团有限公司房产部经理张斌就指出，该模式的推行需要房产中介机构对市场有准确的把握，因而存在一定风险。
　　“我们承担的风险可不小。”刘斌告诉记者，在“包租”过程中，他们接手房源后须承担装修费用，一般每套的装修费用为1-2万元；在“包销”过程中，如果90天内未能销售出去，以小户型来说，每套的违约金起码为5000元，“我们还是面临一定压力的”。
　　不过，厦门一些房产中介人士并不这么认为。
　　“包租模式实质上是中介方向业主承租，然后再把房源经过装修后出租。在这个过程中，房源和租金价格都要经过中介公司内部审核，他们会根据当前的价格水平预留出差价空间，利润基本可以保证。”厦门某房产中介门店的林店长表示，按照“屋间道”的做法，租赁协议期限为3-10年，租期这么长，租金差价利润更是有所保证。“租金与楼价不同，租金变动相对稳定，且总体上呈上扬趋势。”
　　林店长指出，包租业务还有助于房产中介获得房产销售利润。他解释说，通常包租业务主要涉及以投资为目的的高端物业，这类投资型房产最终会流向二手房买卖市场，作为承租者，该中介公司必然会比其他公司优先获得可售的二手房源信息。
　　至于包销模式，在不少房产中介从业人士看来，其实就是一个“按需采购”的过程。
　　“中介公司手头有许多买家信息，知道什么样的房源最容易出手。只要遇到心仪的房源，他们便会劝说业主采用包销模式，这样公司既获得了房源，又拥有了3个月的独家委托销售权。通过重点推荐，这些房子在90天内转手销售并不难，这样就可以两边拿佣金。”厦门资深房产经纪人张亮认为，对中介公司来说，包销模式就是“按需采购”，手头上的买家需要什么样的房产，中介就去收购什么样的房产。即使真的无法在90天内售出，只要房源条件过硬，也可安排一个内部人士把该房产买下来，向业主收取佣金，然后在自己的销售体系中慢慢卖。“可以说，在精选房源的前提下，包销房源卖不出去的概率很小，需要支付给业主违约金的概率就更小了。”
　　不可否认的是，“包租包销”毕竟在房源、销售渠道、买方信息乃至装修服务等方面实现了资源整合，只要处理得当，还是能实现共赢的。以较难推行的包销为例，卖方可以请专业人士与中介方谈判，在保证合理价格的基础上，卖方省去了诸多麻烦；中介方则获得3个月甚至更长时间的独家销售权，再结合手头的买家信息，经营风险便得到了控制。
　　政策风险或存
　　“我们计划在3个月内再开一家分店，在年底前争取开3-4家分店”，采访中，刘斌信心满满地说。据其透露，从目前的经营情况看，“包租的市场反应比包销好。”
　　刘斌的信心与其对行业的良好预期有关。虽然到目前为止，厦门整体房租水平比去年略低，但他相当看好厦门二手房租赁市场的前景。此外，“厦门环境好，外地人口多，刚性需求大，包销包租的模式肯定吃香。”
　　尽管有些人认为包租包销是未来二手房交易的趋势之一，例如目前在北京、深圳等地，包租模式就相当盛行，但更多的业内人士对此表示怀疑。“目前基本是赚点眼球。”厦门资深房产分析师王锐认为，相比于北京、深圳等地，厦门3年以上的包租需求比较小，“对未来的租金收入多一点还是少一点不太计较，且懒得打理或实在没时间打理的业主毕竟是少数”。而据记者采访调查，大多数人倾向于签订3年以内的包租协议，太长的期限，他们一般无法接受。
　　相比之下，看空派人士对“包销”模式更为看淡。“从短期看，包销时间仅90天，中介方肯定只会根据手头掌握的买家信息来挑选房源，加上如今二手房市场需求不够旺盛，中介方又必须与卖方达成双方都能接受的价格，因此，能最终达成协议的相当有限；从长期看，包销模式在市场不景气时期对业主较有吸引力，一旦二手房市场复苏，接受这一模式的人肯定会更少。”王锐认为，相对来说，包销模式对急于将房产变现的房东比较有吸引力。
　　据介绍，在“屋间道”推出“包租包销”模式之前，其他一些城市的试水情况并不好，市场需求尚小、管理难度较大等问题，都考验着试水者的“智慧”。此外，不得不提的是，今后相关监管部门可能介入管理，这也是悬在试水者头上的达摩克利斯之剑。据了解，目前北京的有关部门已出台政策对“包销包租”模式加以规范，比如专门确定了一批有租赁代理资质的经纪公司，并要求每家交纳60万元的保证金；而早在几年前，海南省出台的相关法规明确规定，“对经纪机构以包销名义，在买卖过程中赚取差价……等违规行为，依法查处或联合予以查处。”
　　“从这个角度来看，包租包销不仅面临推广难问题，还可能存在法律或政策风险。”王锐认为。