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    买房就是创业,如何像企业家一样买房?
    减小字体 增大字体 作者:转载收藏  来源:公众号  
    发布时间:2019-12-13 19:02:10

    深圳熊大  S叔投资日记  今天

    大家好,我是S叔,很多熟悉我的老铁都知道S叔是一个买房投资爱好者,每到一座城市开会或旅游,都会先考察一下当地的房地产市场,我在国内和海外也都投资过房产。

    通过这几年自己亲自买房的经历,我深刻地意识到其实房产投资这件事的坑实在是太特么多了,很多人辛辛苦苦赚的钱,因为买错了房,不仅没赚到房产增值的钱,甚至被套牢;赚的钱都交了房子贷款,而且房子还贬值,欲哭无泪。

    买房可以说是很多人这辈子最大的一笔投资了,那到底应该怎么买?买房的投资逻辑到底又是什么?

    今天呢,我请到了我的房产投资大牛朋友,熊大老师,他来深圳19年,买了19套房。还帮助粉丝配置了300多套房子,是真正的实战派投资高手。关键是熊大对于房产投资领域有自己一套独特的见解,一套深刻的房产投资底层逻辑。

    希望他的观点对你有帮助,让你买房不踩坑,让资产增值帮助你实现人生跃迁。

    推荐 / Spenser

    了解我的朋友都知道,我是做实业起家,现在进入房产投资领域,已经在深圳建仓超过十几套房。

    我认为,对于普通人来说,买房就是最好的创业。

    创业和买房,都需要投入资金,承担风险,找好项目,用心运营,最终才能成功赚钱。

    普通人资金有限,抗风险能力较差,轻易创业很容易一夜返贫。

    而相对于创业的九死一生,买房赚钱的成功率无疑要高出不少,只要大方向正确,实现盈利并不困难。

    在我看来,如果你的最终目的,是为了赚钱改善生活,那么不需要创业,好好买房也能达到同样的效果。

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    我这人有个习惯,凡事都会以终为始。

    做任何一件事情,我都会问自己三个问题:

    我想要什么结果?

    怎么样才能达到这个结果?

    现有的做法是否有效?

    先制定目标和想要的结果,然后根据结果反推,需要哪些条件,应该做哪些事情,做到真正的有的放矢。

    买房也是一样,大家买房肯定不是为了支持中国房地产事业的发展,而是为了享受更好的生活品质,并获得资产升值的收益。

    通过买房赚钱,其实并不丢人。

    我其实搞不太懂,为什么很多人总认为,只有为企业工作才最有价值,自己996加班才最有成就,每年纠结于10-20%的涨薪幅度,却对影响他家庭财富、每年有几十万利润的房产投资嗤之以鼻?

    对普通人来说,买房赚钱才是正道。

    要知道,工作和投资都是途径,结果都是为了赚钱。哪个渠道赚钱容易,哪个渠道赚得多,那个就值得花心思去重点研究。

    明确目标后,下一步要做的,就是确定赚钱模式,你需要知道,到底怎么赚钱,赚谁的钱?

    是赚超发货币的钱?城市红利的钱?还是供需矛盾的钱?

    这些问题没有标准的答案,但会影响你后续的投资战略,包括到底是短炒还是长持?买哪个城市?选择哪些区域等等。

    想清楚怎么赚钱后,你还需要知道赚谁的钱?下一个买家为什么要买你的房子?背后的逻辑和原因是什么?

    问自己:我房子的独特卖点是什么?是因为便宜?能解决学位?交通方便?还是有投资价值?

    等到以上问题,你全部都能回答清楚之后,你买房赚钱的方向,也就相当清晰了。

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    确定好目标和赚钱方式后,接下来要做的就是制定战略方案,明确要做哪些事情。

    首先,你要结合自身情况,做个初步判断,自己到底能有多少买房预算。

    很多人之所以买房纠结,就是因为房价太高,而且有明显的总价约束。

    有数据统计,深圳70%以上二手房的成交价,都在600万以下,大多数人其实买不起太贵的房子,天花板摆在那里。

    所以这里有两条经验:

    第一、不要轻易买太贵的房子,因为接得起盘的人数不多;

    第二、你买房的时候,比起想买哪里,更重要的是,能买在哪里。

    第一点很好理解,第二点是什么意思?

    就是先关注,在这个预算的总价约束下,你能选择的片区和房产有哪些?是否符合你的诉求?

    如果符合,那当然最好,继续对比筛选即可,如果不符合,要么就想办法增加预算,通过借钱或融资的方式,要么则是调整预期,排好优先级学会放弃。

    我接触过不少客户,他们最大的问题,就是什么都想要,但预算却不够。本身目标就不清晰,而且在战略上也是各种摇摆纠结,于是错过买房的最好时机。

    正确的做法,应该是至少准备两套方案,一个你本身就买得起的方案,一个你是借钱才能买得起的方案。

    借钱有成本,不可能没有上限,所以你必须估算出,你能借多少钱,借完你能有多少买房预算。

    然后再根据两个预算价格区间,作为约束条件,去筛选到底能买哪里?哪个区域的什么房子符合这些条件?

    做完筛选后,你会得出你实际可选的区域范围和房源清单,最后要做的,就是结合你前面的目标,用评分制确定最优选择。

    做完这些步骤,相信你对于要去哪里看房,有哪些房源可选,就能做到心中有数了。

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    想清楚有哪些选择之后,接下来要做的,就是一些落地实操上的问题。

    比如,怎么选筹?怎么弄到房票?怎么解决资金?

    选筹上,根据总价约束,初步的筛选方案已经完毕,剩下的更多是做选择判断,即在同样的预算下,凭什么A比B要好?

    答案要结合你的目标和价值排序来看,你得问自己两个问题:

    哪一个房子未来涨幅更快?

    我更看好房子中的哪一个品质?

    你需要做好功课,研究深圳房价的历史涨幅排名中,有哪一类的房子涨幅最快?搞清楚背后的原因,然后再做出选择。

    如果有条件的,建议可以实地踩盘去调研一下,自己用亲身来感受,为什么这样的房子,这几年能涨的这么快?

    房圈里有句著名的名言,要看房200套。在我看来,追求数字没有意义,更多的是要想清楚为什么看房以及怎么看房。

    看房最重要的目的,是为了建立正确的价值认知,看得多了,你才会知道什么是好房子,什么是好价格。

    既然是为了建立认知,那么看房首先要做的,一定是先看各片区的“龙头盘”和高涨幅盘。

    只有先知道这个片区里,大家公认最好的楼盘,以及大家喜欢的盘长啥样,把握住区域偏好之后,后续选筹才会更加有针对性。

    因为赚钱最终一定要靠卖房,所以了解生活在这一片区的人们喜欢什么就相当关键,否则很容易买到价值错配的坑盘被套牢。

    举个例子,在罗湖其实是大面积的房子单价更贵,而且楼盘有没有花园,价格也是天壤之别,有兴趣的朋友,可以仔细想想背后的原因。

    了解微观市场后,还要对宏观周期有所判断。

    虽然我们都说深圳的楼市,只有上涨和待涨两个状态,但中国整体的楼市是政策市,需要密切关注政策和风口的走向。

    这里暂不展开,说三个值得关注的要点:

    第一、高层领导对于楼市的态度,决定了后续楼市的风向;

    第二、城市和信贷的基本面情况,决定了楼市的动能是否充足;

    第三、当地二手房的成交量价,反映了现在市场的热度。

    楼市的节奏,基本取决于这三个点,把握好这些,再做到了解市场,赚钱落地也就有了相当大的可行性。

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    最后要做的,只是两个字,算账。

    无论是首付不够,还是想多买几套,最终都离不开借钱。

    学会借钱,在房产投资中尤为重要,因为借钱能产生杠杆,所以才能获取更大的收益。

    前面的文章也说过,借钱有成本,但借钱很重要,所以需要做好成本管理。

    有贷款需求时,可以直接先贷款,然后在用后续的低息贷款,逐渐替换高息贷款,把低利率的贷款,作为长期资金,高利率的贷款,作为短期资金。

    做到长短期资金组合搭配,确保最终算下来的加权贷款利率低于8%即可。

    除了算资金成本,还要去精算房产的持有成本。

    这里给大家举个例子,以260万总价房子,面积57平方,首付60万,按首套利率5.15%,贷款30年等额本息来算。

    每个月月供要花10920元,前5年月供中的本金为2350元,假设租金月收入5800元(实际也可以做到)。

    那么简单测算下,由于月供有一部分是自己的本金,所以每月月供差额是10920-2350-5800=2770元,年差额乘以12个月=33240元,除以260万=1.28%

    1.28%是什么呢?是这套房子的持有成本。

    意思是,前5年买房的每个月月供除去本金加租金,月差额在2770元左右,年差额为33240元,总价260万的房子,只要每年涨1.28%就可以覆盖这笔成本。

    那么假设60万首付,是按0.6%的利率借的呢?

    60万首付的获取成本是3600元,由于拆借乘以12个月=43200元,43000+33240(年差额)=76240,除以260万=2.94%。

    2.94%,指的是如果房子首付都是借的,那么只要每年房价涨2.94%,就可以覆盖成本。

    当然这个算法,只是简单模拟,实际情况比较复杂,等额本息前期基本都是利息,算法是基于5年后就出售来算,大家可以重点参考这个逻辑。

    我想说的是,算好账你其实就会发现,借钱不用过分担心,买房也没想象中的这么贵。

    当然前提还是你足够专业,算好了账,并做足了现金流储备。

    最后,总结一下,买房和企业经营,的确有着很多共同之处,都需要明确赚钱模式、制定合适战略、建立战术优势并且做好财务规划。

    可以毫不夸张的说,买房其实就等同于创业,想做好每个步骤,其难度不亚于经营一家小型的公司。

    你要做的,就是用企业经营的思维,把这家“公司”做大做强,最终走向上市,实现真正的财务自由。

    如果你有房产投资的需求,你可以添加我的好朋友熊大个人微信,他一定能帮你打开思维。

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