深圳熊大  S叔投资日记  今天

大家好，我是S叔，很多熟悉我的老铁都知道S叔是一个买房投资爱好者，每到一座城市开会或旅游，都会先考察一下当地的房地产市场，我在国内和海外也都投资过房产。

通过这几年自己亲自买房的经历，我深刻地意识到其实房产投资这件事的坑实在是太特么多了，很多人辛辛苦苦赚的钱，因为买错了房，不仅没赚到房产增值的钱，甚至被套牢；赚的钱都交了房子贷款，而且房子还贬值，欲哭无泪。

买房可以说是很多人这辈子最大的一笔投资了，那到底应该怎么买？买房的投资逻辑到底又是什么？

今天呢，我请到了我的房产投资大牛朋友，熊大老师，他来深圳19年，买了19套房。还帮助粉丝配置了300多套房子，是真正的实战派投资高手。关键是熊大对于房产投资领域有自己一套独特的见解，一套深刻的房产投资底层逻辑。

希望他的观点对你有帮助，让你买房不踩坑，让资产增值帮助你实现人生跃迁。

推荐 / Spenser

了解我的朋友都知道，我是做实业起家，现在进入房产投资领域，已经在深圳建仓超过十几套房。

我认为，对于普通人来说，买房就是最好的创业。

创业和买房，都需要投入资金，承担风险，找好项目，用心运营，最终才能成功赚钱。

普通人资金有限，抗风险能力较差，轻易创业很容易一夜返贫。

而相对于创业的九死一生，买房赚钱的成功率无疑要高出不少，只要大方向正确，实现盈利并不困难。

在我看来，如果你的最终目的，是为了赚钱改善生活，那么不需要创业，好好买房也能达到同样的效果。

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我这人有个习惯，凡事都会以终为始。

做任何一件事情，我都会问自己三个问题：

我想要什么结果？

怎么样才能达到这个结果？

现有的做法是否有效？

先制定目标和想要的结果，然后根据结果反推，需要哪些条件，应该做哪些事情，做到真正的有的放矢。

买房也是一样，大家买房肯定不是为了支持中国房地产事业的发展，而是为了享受更好的生活品质，并获得资产升值的收益。

通过买房赚钱，其实并不丢人。

我其实搞不太懂，为什么很多人总认为，只有为企业工作才最有价值，自己996加班才最有成就，每年纠结于10-20%的涨薪幅度，却对影响他家庭财富、每年有几十万利润的房产投资嗤之以鼻？

对普通人来说，买房赚钱才是正道。

要知道，工作和投资都是途径，结果都是为了赚钱。哪个渠道赚钱容易，哪个渠道赚得多，那个就值得花心思去重点研究。

明确目标后，下一步要做的，就是确定赚钱模式，你需要知道，到底怎么赚钱，赚谁的钱？

是赚超发货币的钱？城市红利的钱？还是供需矛盾的钱？

这些问题没有标准的答案，但会影响你后续的投资战略，包括到底是短炒还是长持？买哪个城市？选择哪些区域等等。

想清楚怎么赚钱后，你还需要知道赚谁的钱？下一个买家为什么要买你的房子？背后的逻辑和原因是什么？

问自己：我房子的独特卖点是什么？是因为便宜？能解决学位？交通方便？还是有投资价值？

等到以上问题，你全部都能回答清楚之后，你买房赚钱的方向，也就相当清晰了。

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确定好目标和赚钱方式后，接下来要做的就是制定战略方案，明确要做哪些事情。

首先，你要结合自身情况，做个初步判断，自己到底能有多少买房预算。

很多人之所以买房纠结，就是因为房价太高，而且有明显的总价约束。

有数据统计，深圳70%以上二手房的成交价，都在600万以下，大多数人其实买不起太贵的房子，天花板摆在那里。

所以这里有两条经验：

第一、不要轻易买太贵的房子，因为接得起盘的人数不多；

第二、你买房的时候，比起想买哪里，更重要的是，能买在哪里。

第一点很好理解，第二点是什么意思？

就是先关注，在这个预算的总价约束下，你能选择的片区和房产有哪些？是否符合你的诉求？

如果符合，那当然最好，继续对比筛选即可，如果不符合，要么就想办法增加预算，通过借钱或融资的方式，要么则是调整预期，排好优先级学会放弃。

我接触过不少客户，他们最大的问题，就是什么都想要，但预算却不够。本身目标就不清晰，而且在战略上也是各种摇摆纠结，于是错过买房的最好时机。

正确的做法，应该是至少准备两套方案，一个你本身就买得起的方案，一个你是借钱才能买得起的方案。

借钱有成本，不可能没有上限，所以你必须估算出，你能借多少钱，借完你能有多少买房预算。

然后再根据两个预算价格区间，作为约束条件，去筛选到底能买哪里？哪个区域的什么房子符合这些条件？

做完筛选后，你会得出你实际可选的区域范围和房源清单，最后要做的，就是结合你前面的目标，用评分制确定最优选择。

做完这些步骤，相信你对于要去哪里看房，有哪些房源可选，就能做到心中有数了。

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想清楚有哪些选择之后，接下来要做的，就是一些落地实操上的问题。

比如，怎么选筹？怎么弄到房票？怎么解决资金？

选筹上，根据总价约束，初步的筛选方案已经完毕，剩下的更多是做选择判断，即在同样的预算下，凭什么A比B要好？

答案要结合你的目标和价值排序来看，你得问自己两个问题：

哪一个房子未来涨幅更快？

我更看好房子中的哪一个品质？

你需要做好功课，研究深圳房价的历史涨幅排名中，有哪一类的房子涨幅最快？搞清楚背后的原因，然后再做出选择。

如果有条件的，建议可以实地踩盘去调研一下，自己用亲身来感受，为什么这样的房子，这几年能涨的这么快？

房圈里有句著名的名言，要看房200套。在我看来，追求数字没有意义，更多的是要想清楚为什么看房以及怎么看房。

看房最重要的目的，是为了建立正确的价值认知，看得多了，你才会知道什么是好房子，什么是好价格。

既然是为了建立认知，那么看房首先要做的，一定是先看各片区的“龙头盘”和高涨幅盘。

只有先知道这个片区里，大家公认最好的楼盘，以及大家喜欢的盘长啥样，把握住区域偏好之后，后续选筹才会更加有针对性。

因为赚钱最终一定要靠卖房，所以了解生活在这一片区的人们喜欢什么就相当关键，否则很容易买到价值错配的坑盘被套牢。

举个例子，在罗湖其实是大面积的房子单价更贵，而且楼盘有没有花园，价格也是天壤之别，有兴趣的朋友，可以仔细想想背后的原因。

了解微观市场后，还要对宏观周期有所判断。

虽然我们都说深圳的楼市，只有上涨和待涨两个状态，但中国整体的楼市是政策市，需要密切关注政策和风口的走向。

这里暂不展开，说三个值得关注的要点：

第一、高层领导对于楼市的态度，决定了后续楼市的风向；

第二、城市和信贷的基本面情况，决定了楼市的动能是否充足；

第三、当地二手房的成交量价，反映了现在市场的热度。

楼市的节奏，基本取决于这三个点，把握好这些，再做到了解市场，赚钱落地也就有了相当大的可行性。

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最后要做的，只是两个字，算账。

无论是首付不够，还是想多买几套，最终都离不开借钱。

学会借钱，在房产投资中尤为重要，因为借钱能产生杠杆，所以才能获取更大的收益。

前面的文章也说过，借钱有成本，但借钱很重要，所以需要做好成本管理。

有贷款需求时，可以直接先贷款，然后在用后续的低息贷款，逐渐替换高息贷款，把低利率的贷款，作为长期资金，高利率的贷款，作为短期资金。

做到长短期资金组合搭配，确保最终算下来的加权贷款利率低于8%即可。

除了算资金成本，还要去精算房产的持有成本。

这里给大家举个例子，以260万总价房子，面积57平方，首付60万，按首套利率5.15%，贷款30年等额本息来算。

每个月月供要花10920元，前5年月供中的本金为2350元，假设租金月收入5800元（实际也可以做到）。

那么简单测算下，由于月供有一部分是自己的本金，所以每月月供差额是10920-2350-5800=2770元，年差额乘以12个月=33240元，除以260万=1.28%

1.28%是什么呢？是这套房子的持有成本。

意思是，前5年买房的每个月月供除去本金加租金，月差额在2770元左右，年差额为33240元，总价260万的房子，只要每年涨1.28%就可以覆盖这笔成本。

那么假设60万首付，是按0.6%的利率借的呢？

60万首付的获取成本是3600元，由于拆借乘以12个月=43200元，43000+33240（年差额）=76240，除以260万=2.94%。

2.94%，指的是如果房子首付都是借的，那么只要每年房价涨2.94%，就可以覆盖成本。

当然这个算法，只是简单模拟，实际情况比较复杂，等额本息前期基本都是利息，算法是基于5年后就出售来算，大家可以重点参考这个逻辑。

我想说的是，算好账你其实就会发现，借钱不用过分担心，买房也没想象中的这么贵。

当然前提还是你足够专业，算好了账，并做足了现金流储备。

最后，总结一下，买房和企业经营，的确有着很多共同之处，都需要明确赚钱模式、制定合适战略、建立战术优势并且做好财务规划。

可以毫不夸张的说，买房其实就等同于创业，想做好每个步骤，其难度不亚于经营一家小型的公司。

你要做的，就是用企业经营的思维，把这家“公司”做大做强，最终走向上市，实现真正的财务自由。

如果你有房产投资的需求，你可以添加我的好朋友熊大个人微信，他一定能帮你打开思维。