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    厦门集美华润橡树湾测评
    减小字体 增大字体 作者:公众号转载  来源:公众号  
    发布时间:2021-07-30 22:01:51

     来自xmhouse大数据 

      厦门集美杏林有两个楼盘:华润橡树湾和国贸天悦,两盘只隔着一条马路,门口都是地铁六号线董任站,国贸天悦的面积更大、橡树湾的面积更小,两个小区的品质差距也不大,并且一般来说小户型由于总价低的原因单价会更高,但奇怪的是户型面积更大的国贸天悦的单价却比橡树湾要高5000-8000,造成这样的原因是什么呢,本文将对这一现象进行分析。

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    橡树湾和国贸天悦分别位于杏林北路西侧和东侧

    一、学校

        1、小学

         橡树湾划片的小学是内林小学,有内茂村、董任村户籍户口生源,也就是说内林小学的生源有部分村民子弟;

         国贸天悦划片的小学是杏苑小学,招收的主要是周边的商品房户口,并且附近还有三个新盘国贸鹭原、联发时代天境、水晶地铁公元未交房,交房后大概率划片杏苑小学,未来杏苑小学会有更多商品房生源。

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    2、初中

        橡树湾划片内林小学:

        非本区户籍毕业生可以去诚毅

        非本区户籍毕业生可去华大集美附属学校

        两一致户籍毕业生可去杏东

        两一致户籍毕业生可去厦门十中

       

        国贸天悦划片杏苑小学

        两一致户籍毕业生可去诚毅中学

        目前内林小学非本区户籍毕业生可以去诚毅,是因为杏锦路板块仍然有部分新盘未交付,包括国贸鹭原、水晶地铁公元、联发时代天境,未来交付以后,随着三盘商品房生源的增加,必然会压缩非两一致户籍生源,导致非两一致户籍毕业生去诚毅中学的比例持续降低,因此橡树湾业主曾向教育局申请划入诚毅中学片区,但是今年最新划片出来以后,教育局仍然维持之前的划片。

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    二、上学距离

         橡树湾去初中的距离

         

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        国贸天悦到诚毅中学的距离

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    诚毅中学就在国贸天悦对面,家门口的学校

    三、橡树湾划入诚毅中学的可能性

        1、国贸天悦位于政府规划的集美新城范围内,而橡树湾虽然挨着国贸天悦,但不属于集美新城范围,集美新城的配套规格更高;

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         2、国贸天悦属于园博社区,橡树湾不属于园博社区,属于内林社区

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         3、杏锦路周边还有三个新盘未交房,约2500户,假设每年有5%的业主小孩需要上学,那将新增约120个学位需求,因此未来的两一致商品房生源还将持续增加,而这部分的需求被满足后才能将剩余的学位给到非两一致生源。

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    四、增值潜力

         橡树湾和国贸天悦中间只隔了一条杏林北路,地铁、商业等配套基本是共享的,但是因为划片学校的差异,导致增值幅度也差异较大。

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    综上

    1、橡树湾划片内林小学,有内茂村、董任村村民生源,附近无新增商品房用地;国贸天悦所在的杏锦路板块未来还有新增商品房生源,生源持续向好;

    2、橡树湾到厦门十中、华大集美附属、杏东中学的距离在2.3公里-5.3公里,步行无法达到,需要乘坐公交车或打车到达;而诚毅中学就在国贸天悦对面,只需要穿过一条无红绿灯的小路即可到达,属于家门口的学校;

    3、橡树湾属于内林社区、国贸天悦属于园博社区;

    4、橡树湾属于杏北片区,国贸天悦属于集美新城范围内,能够享受到更高规格的政府配套(学校);

    5、诚毅中学周边还有三个未交付商品房小区,约2500户,未来的两一致生源会持续增加,而非两一致生源会持续减少;

    6、从19年初算起,橡树湾单价从2.9万到3.3万,涨幅约为13.7%;国贸天悦单身公寓单价从3.3万到4.5万,涨幅约为36%;国贸天悦127平南北通透大三房户型单价从3.1万到3.9万,涨幅约为25.8%,不管是大户型或者小户型,国贸天悦的增值幅度均强于橡树湾,其中一个重要的原因就是诚毅中学的成绩快速上升位列区属学校质检成绩第一!!!

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    作者:公众号转载

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