这是Spenser的第654篇文章

2019年，房地产企业的日子好像不太好过。

人民法院公告网显示，截至2019年11月20日，宣布破产的房地产企业已高达446家，这也就意味着，平均每天都有1家以上的房地产企业破产。这创下了历史记录。

所以有人说，房地产行业是不是快不行了？

我只能说，这简直是开国际玩笑 ，而且 ，一点都不好笑。

如果说，我国只有数千家房企，那么一年破产几百家，那将会是挺恐怖的一件事；

然而事实是，咱们中国有好几万家房企呢，所以破产的其实不到百分之一，慌什么慌？

而且重点是，2019年你看到房价跌了吗？并没有，该涨还是涨。

光是2019 年上半年，全国商品房均价同比（跟2018上半年比）上涨 7.50%，环比（跟2018下半年比）上涨 6.19%。

所以，以目前的发展情形来看，商品房房价还是会坚挺 ，因为房价尤其是核心地段的房产是跟未来中产阶级的收入匹配，房价本质上反映的并非是当下的收入状况。

我们一直都能听到各种“调控”，其实调控本质上并不是调控房价，而是调控房价增长的速度。先前的情况是，房价的增长速度太快了，与收入增长状况不平衡。

这房价就好比汽车的速度，加速度是降下来了，但速度还是在往上走的。

房企破产也好，调控政策也好，都不会改变核心城市核心地段房价上涨的事实。

那好，既然房价不会跌，2019年都这样了，2020年会怎样？怎么买？

1

什么区域才是好区域？

怎么具体判断一个城市、一个区域值不值得买呢？

我个人觉得主要是看这三点：人口、交通、产业。

无论是哪个城市 ，人口都是首要考虑因素。

这也是为什么我们可以看到，很多城市在想办法把人给引进来。

深圳能够这么成功，有一个很大的原因是“抢人”，抢得比很多城市要快。

不过，看人口当然不是只看人口的总量，还要看净增人口数、户籍人口数、学龄人口数这三个关键指标。

顺带着也可以查查常住人口密度，还有城市人口的平均年龄等等，这些可能在一些传统的官方网站查不到，但港真，只要你想查，没有查不到的。

再来看交通。

交通不要看什么高铁、机场之类的，很多地方高铁、高速路建好了，但还是穷得一塌糊涂。

这就好比正反命题，不错的地方高铁、公路、机场都挺完善的；但是这些设施挺完善的地方 ，不代表是好地方 。

交通指标应该看的轻轨、地铁、公交系统这些交通的整体实力，尤其是轨道交通——运载量大、速度快、班次还高的这种 ，因为它能真正为城市带来更强劲的生命力和未来价值。

第三个是产业。

这里所说的产业，不全是指这个城市的GDP是由谁贡献的，还包括这个城市的产业分布和构成，到底吸纳的是怎样的人才，提供了一个怎样的城市购买力。

说个网络的段子，有人说只靠简单的放开落户抢人，那都是短期的春药，很难持久。虽然这话听起来有点俗，但还真的是话糙理不糙。

要想让一个城市天然地对年轻人具备吸引力，那还得看这座城市能给年轻人多少机会，开出多高的工资。

当然啦，如果这个城市的气候还特别好，那就更是多一个加分项了。

所以你看深圳 、上海能吸引那么多年轻人，不是没有原因的，产业和气候，都相当地适宜。

根据以上三点，你可以根据你所在的城市或省份 ，横向比较一下哪块区域整体不错，再考虑那里的房子。

不过如果你在粤港澳大湾区、长三角、环京一带，其实就没太大必要多想了，只要房子不错，未来都不会差到哪里去。

2

看起来是固定资产的房子，

也要注意流动性问题

“房住不炒”，这点无论是在什么时刻都要谨记，如果说你买房是用来投资的，就得考虑流动性问题。

任何投资都要考虑到流动性、安全性、回报率，放到房产投资里也一样。至于具体怎么看流动性，可以参考二手房的成交数据。

从历年的二手成交数据来看，一二线城市主城区的小户型简直是硬通货，而三四线城市有市场的是那些大户型。

像深圳这样的城市，2019年1、2月份的链家数据里就可以看到，成交的1-2房（面积45-65平）的小户型占比达到60%以上；

而在深圳极小户型尤其是带名校学位的房源，那市场竞争力简直不要太好。

不过，如果你特别有钱，有钱到可以买得起豪宅，当然还是可以选一线城市的豪宅。

总体而言，有些中心地段的豪宅性价比很高，这也是为什么前段时间深圳香蜜湖豪宅一开售就一抢而光的原因。

当然啦，如果偏远或较为偏僻的郊区，就算是在一线城市投资，至少得判断下五年后所在区的整体状况。

至于二线城市， 可以考虑85-120平的3房。二线城市这些年有个显著的特点就是会有各种新区，而且普遍较老区更有潜力，所以尽量买新不买旧，除非是为了学位。

三四线城市，不建议抱着投资的心态买入，其实适合自住居多，非要买来投资的话，就挑当地最好的小区，140-160平左右的3-4房子吧。

3

上海是我看好的城市 ，但不是第一个

最后说说我看好的一些城市：

第一个城市 ：深圳。

深圳真的没法比，深圳真的是一个没有废话的城市，该干就干，无论是城市氛围、企业环境、政府效率，什么事都是实干的表现；

再加上HK那么一闹腾，又把深圳的地位抬高了上去。

第二个城市：杭州。

对于杭州没有其他的，杭州最近两年楼市最好的迹象就是，这几年几乎全国范围内所有的好产品都是杭州造。

杭州的产业升级速度也足够快，这点值得期待，杭州值得深耕。

第三个城市 ：苏州。

苏州有一个现象，从今年开始，苏州的调控力度可以说是最大了，某些层面都已经超过上海。

各位要记住一个楼市侧面，当一个城市调控进入到高压期的时候，对于城市来说，下一步要做的事情就是，借着楼市真空争取的宝贵时间努力进行城市升级和转型。

苏州目测正在进入升级阶段，所以大家瞪大眼睛看着苏州2020的发展，或许超乎你的想象。

最后是上海。

我很早就在上海放了骨干团队，上海最让我看好的不是其他，就是天生的地理优势。说白了还是老天爷赏饭吃的城市 。

说真的，上海的整体干活氛围还是没法跟深圳比的；

但因为持有了四季分明且不太有雾霾的气候，加之金融中心的称号，使得上海在面对北京和广深的时候，优越感太强。

我并不批评这种优越感，因为，上海是真的好呀。

对外，上海看着整个外贸市场；对内一侧，是全中国最富饶的长三角内需；中轴还有长江串联整个强内陆城市，这样的城市不可能会衰败。

大家也千万不要说上海人排外啥的，你要知道，每一个生在上海的普通人，只要没有被拆迁选中，ta的一生面对的是什么？

面对的是全球最顶尖的人和他们竞争。

你在上海干得不好，还能回到轻松度日的老家；但如果是上海人干得不好，他们能去哪？

没有一个不拆迁的上海人，买房是容易的。

好了，给大家分享完了，接下来需要做的就是把钱备好。

祝大家2020年都买到好房子。