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    厦门“小户型”还没绝版,但只有它能被无限看好
    减小字体 增大字体 作者:公众号转载  来源:公众号  
    发布时间:2021-03-26 21:31:00

     ·  本文系商务评测购买逻辑

    ·「独立观点|深度剖析|硬核知识」的内容不变
     
    最近很多人跟局长在聊一个事情,厦门出“地块限套数”政策以来,是不是未来小户型会更稀缺、受追捧。
     
    那我要告诉你的是,不太对。
     
    首先,这只是增量减少,但原本岛内外小户型的存量都不小。真正的逻辑:不是所有小户型都会卖得贵。
     
    所以,当局友在SM和万达看到新项目--翔安·正荣府时,他便开始纠结,这种产品到底怎么选?局长认为,这要从几个维度客观看待。
     
     
     
    1
    只有一类小户型,能被无限看好
     
    价值底层逻辑看供需
     
    厦门楼市行情里,岛内房价高水位,大户型总价门槛高,市场周转也较慢。小户型因为控总价,流通效率高,供不应求的市场,容易出现同一小区,小户型通常多卖出1万/㎡。
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    如若是小户型,又能傍上好学校,这样的标的甚至可以冲上10万/㎡,像实小旁的新华城,玉滨城等。
     
    所以岛内小户型的底层价值逻辑已十分清晰。真实需求大,价值过硬才价格坚挺。
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    那对于岛外,小户型又该如何看需求?
     
    我们认为,可以从五个维度来判断:价格基数、当地生态、是否好学校、与中心交通、租金收益。
     
    按照这几个选项看,岛外也有卖得好的小户型,但大都只占有1-2个资源优势,有名校的价格高,价格低的又没名校。然后我们开头说的翔安·正荣府,这五个维度都比较均好,又有一两个长板,也成了值得关注标的。
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    翔安空港新城的需求五维
    够不够硬核?
     
    价格基数越高,小户型的相对需求越大
    这边的价格基数,主要看两点,最高和均线。首先是,翔安南的最高点,已经破5万/㎡,甚至赶超岛内部分二手房价,而均价也已到3.5万/㎡,按照主流80㎡来算,也要270万起步。
     
    面对高企的房价,理论上,低总价小户型更容易走俏。
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    看清当地生态,才能避坑“高位互接”
    如若当地生态,主力是原住民换房,那首选肯定是换大,小户型就难有出头日。
    只有当地生态,是以新进人口为主力,包括岛内外溢或新厦门人登鹭,才能保证小户型的热度。
     
    而今天,翔安空港新城就有这样的顶级运气,国家级战略规划,厦门政府倾力响应,一举扭转了当地生态。
     
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    首先是,自带光环的板块被无限放大,如新机场、厦门大学翔安校区、临空产业、科创产业等,都是高素质人口导入的超级载体。
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    再者,这些虹吸进来的人口,需求会容易导向小户型 。
    无房的,一般是年轻人,承价能力有限,需要性价比高的厦门房
    有房的,对新区出价上限有限,如厦大40-50岁资深教师,孩子可能已经毕业,它的上限就是卧室+书房,基本上60多平两房就足矣,其他的当然多多益善,但也只是锦上添花
     
      0 3·  
    从中长线看,机场空港经济带来房价上涨预期强,因为购买力出价能力高。
     
    我们来看几个城市案例,从上海虹桥看,1921年建机场,1971年转为民用。真正运营以来,对房价影响也是很明显,2015年附近的项目首开约2.4万/㎡,现在涨到约6.5万/㎡。
     
    我们也可以找个就近的城市,再看一遍。甚至是泉州这种调控很严厉、房价基数低的城市,也有机场附近项目冲到9千块,而如今也涨到了1.1万/㎡。
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    从这两个案例,可以看出今天翔安机场,还只是起点,真正的高峰会在三五年内持续叠高。因为人口导入大概是3-5年,等机场2025年建成时,所有配套、所有人、所有产业都必须同时到位启动。
     
    “厦大附属”,一直是被低估的绩优股
    在厦门,学校才是当下最强需求。但其实,除了一双外,还有一个容易被忽视的头部“尖子生”——厦大附属。
     
    之前,评测局就聊过,上一个厦大附属是岛内科技中学,虽然科技中学办学最年轻,但已经追赶紧跟一双外的步伐。
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    而这一次厦大附属实验学校是“升级版”。
     
    从办学看,九年一贯制直升更稳更确定,从师资看,有厦大院士韩家淮当校长,招聘的教师基本来自“985”“211”高校,更容易培养高品质生源。
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    今天,也只有这样的好学校,才能让小户型发光出彩。 
     
    新城与岛内关系越紧密,整体价值越高
    这样的价值需求,也是瞄准标的不可缺少的要素。
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    以马銮湾为例,这两年为什么能这么热?其实,从19年底,地铁2号线通车运营,到今年第二西通道即将通车,都拉近了马銮湾与岛内的距离。
     
    再看临港新城,虽然有公认的量级规划和爆发力的配套,但因为离岛内还隔着海沧新城,缺乏岛内的直接外溢辐射。所以,今天从新城发展速度看,能与岛内紧密直连,才是红利外溢最捷径。
     
    然后回到今天的翔安空港新城,不只有地铁3号线延长线加持,与岛内密不可分的价值,可见一斑。
     
    还有第二东通道的重大进展, 等完全通车后,以它的设计标准90公里计算,进岛只要15分钟,与集美新城、海沧新城进岛时间相当。但集美破4破5的房价,海沧也超3.5万,而翔安空港新城眼下不到3万,是完全实打实的价格洼地。
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    房住不炒下,租金收益开始成为一个关键考量
    房住不炒,靠房产短线投机套利的时代已经过去。所以,现在更要关注现金流来源,看租房人口基数。
     
    又因为学校人口和产业人口,是最庞大的租房需求。这对于翔安·正荣府来说,59㎡能改成极限的4房,按照一房800元算,一个月收入3200元,一年就有4.2万。
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    3
    厦门核心地段小户型,供给在收窄
     
    厦门小户型,收窄趋势有两大关键性因素:
     
    原因一
    从去年H2020P01地块开始,之后厦门大部分土地供应基本有限套数。从项目的面积户型配比,也看出是变现抑制小户型数量,所以未来下户型只会更加稀缺。
     
    原因二
    一直以来,做小户型的意义,就是开发商为了拉高单价。但从去年开始,厦门已经有意在调整这种过热现象,也只有市场的良性发展,对整个大环境才会大好。但也因为这种市场默契,今天再专门很刻意去做小户型的动机就不高,因为限价在那里。
     
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    在厦门,这样的小户型需求也较庞大,并进一步扩大化,但供应又相对有限,于是翔安小户型,翔安·正荣府59㎡,控总价下,是眼下最值得放开想象的。
     

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