【天哥问答】答：厦门岛内价格2019年最接近深圳罗湖价格，2021年经过这轮涨幅，还是最接近于罗湖价格。我预计未来也是接近罗湖价格走势。那么罗湖这轮行情是怎样的呢？罗湖这轮行情，主要是涉及学区房和旧改概念的涨幅最大。厦门岛内这轮涨幅，主要是学区概念盘涨幅较大。
先谈旧改。罗湖楼梯房涨幅较大，普遍都在炒旧改预期，主要是罗湖旧改列入深圳城市更新先行示范试点。受此影响，深圳几乎所有老一点的楼梯房都在炒旧改预期，导致旧改概念的楼梯房涨幅丝毫不亚于南山。福田、南山、龙岗均如此。有的甚至业主主动挂拆迁横幅。
厦门这轮旧改，主要还是以城中村拆迁为主。湖滨一四里是厦门首个商品房拆迁区域，受此影响，槟榔东西里涨幅也是暴击，2020年单价4万5-5万，现在7.5万-8万，涨幅很大。未来投资角度来说，我依然看好岛内老破小带学区概念的楼梯房社区，保值还是没问题，如果社区稍微大点，愈久弥香。
楼梯房拆迁是确定性的事情，我认为迟早会进行。比如岛内无地可卖时，就会开启大规模城市更新。从宏观层面来看，当城镇化进程发展到一定阶段，房地产市场从增量转为存量市场时，城市更新才是房地产开发的主角。装电梯、外墙更新这些并不能给ZF和开发商带来利益，只有拆迁更新才可以。通常逻辑，正式拆迁前N年，比如街道办会发拆迁意向调查问卷之类，像深圳就是这样的。虽然最后依然没有拆迁，但是房价蹭蹭地就会大涨一波，一如厦门的槟榔东西里。即使短期没有旧改，岛内带学区概念的老旧楼梯房社区，我觉得保值是没有问题的。再谈地铁。如果有人跟你说，五缘湾业主对于有没有地铁并不在意，你怎么看？我想说的是，这都是暂时的。10年前，厦门还有很多家庭没有小车，那时候房价也便宜，当时岛内国贸天琴湾内部价也就17000元/平，宝嘉誉峰也不到2万。现在相比房价来说，车子很便宜，一二线城市几乎家家都有车。
这一变化是不是发展很快呢？武汉和成都，这几年，每年开通至少2条地铁，放5年前，两地地铁还没有真正意义上成网。现在，在武汉和成都买房，没地铁很受人嫌弃的，其实深圳也是同样逻辑。同样，我们看厦门。厦门一些业主觉得，我们全家都开车，不需要用到地铁，问题是家家都有车，开车不是有钱人的专属福利。现在觉得地铁不重要，那是因为厦门地铁还没有成网。当未来几千亿投资的地铁成网后，就是社会公共交通配套兑现的时候，没有地铁的楼盘，反而减分。
人们的思维一直在变化。2003年的时候，厦门人都嫌弃高层住宅；2011年时，厦门人都嫌弃五缘湾风大。当厦门地铁成网时，当岛内开车拥堵不堪、停车不便时，即使你不在意有没有地铁，你房子的下家可能就会在意。因为成网的城市，地铁盘实在太多了，没有地铁的盘会因为出行不便而减分。所以，我觉得，岛内买房，最好是买地铁盘（或规划地铁，BRT也行）。
岛内哪里有投资机会，这个话题其实有点宽泛。但是从确定性角度，我觉得买地铁盘更稳，思明区有些学区不错，又有地铁，且是楼梯房社区，单价也便宜的楼盘，我认为未来还是有价值的，无论短期价值还是长期价值。
大家觉得岛内这轮涨幅较大，房价较高。但是，不要忽视的是，岛外新盘价格也高。当岛外价格高的时候，再看岛内，就慢慢地自然消化掉了泡沫，这就是置换思维。厦门岛外，我认为未来保值两要素：学区+地铁，学区是指该区中等偏上学区。保值，指的是能够抵御通货膨胀或利息。岛内，由于岛内都是政策性学区房，所以岛内保值我觉得地铁盘确定性更大。
岛外，有地铁，没学区的盘，厦门北站，国贸商城同悦。同安的实验三盘，同一滨海片区楼盘，有学区，没地铁，主要是因为那边学区在同安是最好的，而同安远离岛内，那边是半封闭式本土市场，有强烈的需求。同安的同安新城地铁站附近盘，我觉得保值没问题。同安区宣传片一半的篇幅都放在了环东海域，而同安新城地铁站那边规划有六中和外国语附小校区，未来那边是利好的。
集美这边，集美新城、集美桥头地铁盘（含BRT）、杏锦路，长期看，我觉得保值都是可以的，但是要暴击的话，建议放弃幻想，因为基数已高，无暴击机会，集美最大投资机会在厦外集美校区三盘，势不可挡。
海沧这边，马銮西新阳板块由于没有地铁，基数已高，我觉得这里风险较大，这里完全靠学区概念在支撑，如果多校划片，势必不如北师大本部学区，配套和人气以及离岛内距离均不如北师大本部片区。海沧未来两大价值板块在马銮湾乐活岛和双十海附板块，目前马銮湾乐活岛单价已高，需要时间消化，短期我不认为有太高投资价值，不过在未来，会是价值高点。
翔安，体育会展新城个人比较看好，原因是离五缘湾很近，一方面五缘湾站是交汇站点，另一方面五缘湾未来新地块开发后，汇集更多千万级别的楼盘业主，近富人区的楼盘最后表现往往不差。体育会展新城就好像南山前海一样，完全一张白纸，两个站点摆在那里，几十亿投资下去了，一定会有所作为的。对比深圳的深中通道、深珠通道，以及光明13号线到南山，龙华深圳北站等概念对房价的表现，我觉得体育会展新城很有价值，学区如果不错的话。而翔安火炬实验学校片区，本人持保留态度，目前中粮某盘没有地铁，已经输了一半，未来被套概率很大。海沧南部新城，未来还是有价值。
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